【離婚】住宅ローンが残っている場合の対処法

離婚を考えた時、頭を悩ますのが、住宅ローンが残っているマイホーム・・・

幸せいっぱいで購入したマイホームですが、離婚するとなるとどうするべきなのか、一筋縄ではいかないものです。

マイホームは、不動産の名義をどうするか、住宅ローンの支払いはどうするかなど、事前に決めないと、離婚後もトラブルに発展しやすいので、事前に夫婦間で取り決めをしておく必要があります。

本編では住宅ローンが残っている場合の注意するべき点、対処するべき点についてお伝えしてまいります。

弁護士保険ミカタ

持ち家は財産分与の対象

婚姻期間に購入した持ち家は、当然ながら財産分与の対象になります。

例外的に、「結婚する前から不動産を購入していた」などの事情があれば財産分与の対象にはなりませんが、ほとんどの場合、持ち家は夫婦の共有財産とみなされます。

マイホームは財産分与の対象であると同時に、ち家のローン(住宅ローン)という負の資産(借金)がある場合も、当然共有財産とされます。

住宅ローンが残ってなければ、持ち家の資産価値相当額を夫婦で半分に分ければいいのですが、住宅ローンが残っている場合は複雑です。

住宅ローンが残っている場合、以下の方法になることが一般的です。

持ち家の対処法

① 家を売却する
② 夫婦のどちらかが住み続ける

持ち家がある場合、事前に調べる3つのこと

持ち家(不動産)は「大きな資産」でありますが、住宅ローンの残債は、「長期にわたる大きな負債」となります。

よって、持ち家には価値があるかないか、つまり、持ち家は、資産になるのか負債になるのかを確認する必要があります

確認すべきこと

① 住宅ローンの契約内容(名義人)
② 不動産としての価値(売却した場合の金額の目安)
③ 住宅ローンの金額(残債務がどのくらいあるか)     

1 住宅ローンの契約内容 ~名義人は誰か~

住宅ローン内容を確認する中で、大切なことは「誰が住宅ローンを組んだのか」ということです。

住宅ローンを組んだ時に、契約書を取り交わしていますので、まずは確認してみましょう。

また、配偶者が「連帯保証人」になっている場合もありますので、保証人についても含めチェックしてください。

もし、契約書がない場合は、住宅ローンを組んだ金融機関に問い合わせしてみましょう。 また、契約書の内容が確認できる代用書面(契約内容が確認できるもの)を発行してもらうこともできます。

■契約内容の主なパターン

・単独契約  ex夫が主債務者
・連帯債務による契約(夫婦共同名義)  ex夫と妻どちらも主債務者
・連帯保証人付きの契約  ex夫が主債務者で妻(及び妻の親)が連帯保証人

参考  用語チェック。

・「主債務者」とは金融機関からお金を借りた人です。
・「連帯債務」も金融機関からお金を借りた人です。(主債務者が2人)
  つまり、お互いにローンを支払う義務が生じます。

・「連帯保証人」とは、主債務者がお金を返せなくなった場合に支払い義務を負うということになります。
主債務者がローンをちゃんと払っている間は請求は来ませんが、支払いが滞った場合は、「連帯して保証する」契約になっているため、主債務者となんら変わらない扱いになります。

主債務者が支払いを滞った場合、連帯保証人は「まずは主債務に請求してください」(これを「検索の抗弁権」といいます)ということがいえませんので注意が必要です。

※「連帯債務者」には住宅ローン控除があるが、「連帯保証人」には住宅ローン控除がない、などの違いはありますが、ここでは省略します。

完済している場合の住宅名義の変更は簡単

住宅ローンがない、もしくは完済した場合の名義変更は、法務局に行けば簡単に名義変更ができます。

名義変更が手間だなと感じる方は、司法書士に依頼をすれば、費用はかかりますが基本的に全部手続きを代行してもらえます。

2 不動産の価値

まずは今住んでいる不動産(土地と建物)の価値を調べる必要があります。

不動産の取引相場は、「土地総合情報システム」(国土交通省)などで調べることができます。
他にも売却の相場額を、無料で査定してくれるサイトもありますので、ぜひ一度試してみるとよいでしょう。

また、信頼できる不動産屋や、地元密着の不動産会社があれば、直接連絡を取り聞いてみるのも有効な手段です。

注意しておきたいのが、相場は、あくまでも目安でしかないということです。

それは、不動産には「定価」がないため、最終的には、買主と価格交渉した上で金額が決定するからです。

 3 住宅ローンの残債

住宅ローンの残債(あといくら支払う必要があるか)を確認する必要があります。

住宅ローンがいくら残っているのかということを確認することにより、持ち家を売却した時に、
「住宅ローンが残るのか」
「住宅ローンが残らず手元にお金が残るのか」
を事前に知ることができるので、その後の判断をするための指標になります。

ローンの支払いについての「償還表」(予定表のようなもの)を契約時に金融機関からもらっていると思いますが、なければ、金融機関に連絡し、再発行してもらいましょう。

住宅ローンのある家を売却したい 

ここからは、住宅ローンを売却したいときの方法について説明します。

売却した時に、住宅ローンが残るか否かで、対応が異なります。

なお、
・ 売却後、住宅ローンが「残る」場合を「オーバーローン」
・売却後、住宅ローンが残らない場合を「アンダーローン」

と呼びます。

1 オーバーローンの場合

持ち家を売却しても、住宅ローンが完済できず、家(不動産)がないのに住宅ローンが残るパターンです。

残念な話ですが、2020年現在、住宅の市場価値は下落傾向といわれおり、一般的に持ち家は、オーバーローンになることが多いです。

駅から近い不動産であれば利便性が高いため、価格が上昇しておりオーバーローンにならないということはありますが、過度な期待は禁物です。

「住み続ける」という選択

持ち家がオーバーローンの場合は、夫婦のどちらかが住み続けるということを選択される方が一般的です。

オーバーローンでも、自分が住み続けるということであれば、市場価値は気にしなくていいので、売却しないのであればオーバーローンであることは全く問題ありません。

「売却する」という選択

オーバーローンであるにもかかわらず持ち家を売却するという場合は、貯金など夫婦共同の財産があるため、売却後に残った負債を、完済することが一般的です。

問題は完済できない場合です。

一括返金できない場合は、夫婦それぞれが半分ずつ負担し、払い続けるということになりますが、あまり現実的ではありません。

契約名義人が、養育費や慰謝料の一部として払い続けることをする場合もありますが、住まないにもかかわらず支出するのは精神的にも辛くあまりおすすめできません。

ですので、オーバーローンで持ち家を売却したい場合は慎重な判断をする必要があります。

必ず、売却後の残債をどうするか(どう借金をどう払うか)をお互い納得できる方法を事前に決めましょう。

2 アンダーローンの場合

アンダーローンの場合は、売却後プラスになったお金を夫婦で分けることができます。

その場合、住宅ローンの返済額や売買手数料などを差し引いた残金を夫婦で1/2で分けます。

売却せずにどちらがが住み続ける場合は、査定額から住宅ローンを引いた金額を半分にすることが多いです。

例 売却の査定額1500万円 住宅ローン1000万円の場合

査定額1500万円-住宅ローン1000万円 = 500万円

(500万円を半分にするので)家に住み続ける場合側が、家に住まない方に現金で250万円払うということになります。

不動産名義の問題

住宅ローンが残っている家にどちらかが住み続ける

離婚をする場合、売却せずにどちらかが住み続ける場合は、「ローン名義」の問題に直面します

本来住宅ローンは、「主契約者(主債務者)が、家に住み続ける」ということを前提となっています。

つまり、家の名義人がそのまま住み続ける場合は何ら問題ありませんが、名義人でない人が住み続けたいという場合を考えていきたいと思います。

※ 夫名義で住宅ローンを契約しているが、妻が住み続ける場合

名義は夫名義のまま、支払いも夫がする

妻が住み続ける場合で多いのがこのパターンです。

妻が毎月夫に振り込むというパターンもありますが、夫から財産分与や慰謝料、養育費の代わりとして住宅の支払ってもらうというケースが多いでしょう。

夫の不倫の慰謝料として、夫が妻に家を渡す(夫が住宅ローンを払う)ケースは思いのほか多いです。特に夫が離婚してほしいと希望している場合は一度交渉してみるとよいでしょう。

名義変更しない場合は、手間等かからない代わりに、デメリットがあります。

「契約者が住宅に住むことが前提」で住宅ローンを組んでいることが多いので、金融機関には相談する必要があります
(金融機関に離婚を伝えた場合、一括返済を求められると思われるかもしれませんが、必ずしも一括返済を求められるわけではありません。)

夫がローンの支払いを滞る可能性もあります。

ローンの支払いが滞った場合は、強制的に住んでいるから追い出される可能性があります。

また住宅を勝手に売却する手続をされてしまうということもあるかもしれません。
(現実的には、本当にまれなケースです)

自分の名義でないということは、裁量は契約者にあることは覚えておきましょう。

不動産名義と住宅ローンを妻の名前に変更する

すべて名義変更をしてしまう。

自分の名義に変更することにより、元夫と関わりをなくすことができることもあり、この方法は、妻が住み続ける場合の最善の方法でしょう。

とは、いっても簡単に金融機関が名義変更を引き受けてもらえないのが実情です。
住宅ローンを変更する場合は必ず審査があります。

審査は、支払能力があるかどうか、つまり安定した収入を維持できるのかということをチェックされるので、元々妻側に相応の収入がある場合でないとなかなか審査が通らないというのが現状です。

共同名義や連帯保証人について 

住宅ローンを借りる場合、主債務者(契約者)を夫、連帯保証人を妻や義父とする場合は、少なくありません。

もし、夫が主契約者 妻が連帯保証人である場合、
妻が、離婚を理由に「連帯保証人を辞めたい」といっても、残念ながら金融機関が了承してくれることはほぼありません。

連帯保証人を外したいとしても金融機関から、

「残債を全部(一部)返済してください」
「代わりの連帯保証人を立ててください」

と言われますので一筋縄ではいきません。

なお、私の経験では、
共同名義のケースで、別れた妻が住み続けることになり
元夫がローンの金額を妻に振込して、支払を妻に任せていたところ、
妻がもらった金額をローンの支払いにあてずに別のことに使ってしまい
支払いを滞った結果、夫側が破産に追い込まれてしまったケースの相談を受けたことがあります。

よって、自分が住まないのに、共同名義や連帯保証人になっている場合は、リスクの方が大きいため、早めに家を売却する方が得策だといえます。

持ち家が、オーバーローンの場合でも、売却することにより、残債は大幅に減るため、早めに返済する方法をとる方がいいでしょう。

まとめ

いかがだったでしょうか。

住宅ローンの支払期間は、長期になることが多いため、事前にしっかりと話し合いをしないと、数年後にトラブルになることもあります。

今は手間だと思うかもしれませんが、マイホームについてはしっかりと取り決めをしたうえで離婚をしましょう。

弁護士

弁護士  松本 隆

神奈川県 弁護士会所属
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労働紛争・離婚問題を中心に、相続・交通事故などの家事事件から少年の事件を含む刑事事件まで幅広く事件を扱う